ワンルームマンション投資とは、ワンルーム（単身者向けの部屋）のマンションの一室のオーナーとなり、
賃貸物件として利益を得る投資のことです。
ファミリータイプのマンションを借りたり、マンションを一棟借りたりするよりも、初期費用が安く手間がかからないため、その手頃さから注目されている人が多く、特にサラリーマンなどに人気があります。

 

しかし、ワンルームマンション投資は全ての人が成功しているわけではなく、失敗している人が圧倒的に多いことが事実です。

 

そこで今回は、ワンルームマンション投資をやってはいけない理由についてお伝えしていきます。

理由① 価格が減少する
特に、新築は、購入してから最初の数年間で大きく価格が下がります。
新築から中古になっただけで2割ほどは価格が下がると思っておいてください。
それだけ価格が減少してしまうということは、その後の家賃収入がプラスでも挽回することが難しい。
新築を購入すると儲からない確率が高くなるのです。
中古でも資産価値が減少していくので、あらかじめ価格減少を計算に入れておかないといけません。

 

理由② 管理費・修繕積立金の値上がり
ワンルームマンションの管理費と修繕積立金は築年数が経過すると値上がりします。
新築時に長期修繕計画で値上げが、あらかじめ予定されています。
初めから適正な管理費にしないのは、収支がマイナスだと販売自体ができないからです。
築年数が経過し管理費等が値上がりすることで、収支が悪化し儲からない状態となります。

 

理由③ 節税・年金対策にならない
減価償却として会計上の赤字を作るという方法がありますが、費用があまり高くないワンルームマンションでは節税効果は薄くなります。購入年度は様々な経費が発生し、家賃収入と相殺しても赤字になることが多く、所得税と住民税を節税できます。しかし、翌年以降は経費にできる金額が少なく、家賃収入により黒字になり、納税になるケースがほとんどです。
いくら節税をしたとしても、不動産投資を行えば、必ず行っていない時よりも税金を多く支払うことになることは知っておかないといけません。

また、将来の不労所得を期待して年金対策として行うのも考えものです。
年金をもらうような年まで、何十年も経過すれば建物は老朽化し、立地環境も変化する可能性があります。
そのような状態で望むような不労所得が得られるとは限りません。

 

理由④ 金利上昇により返済増加
変動金利で投資ローンを組んでいる人が大半です。金利が上昇すると返済額が増加し、収支が赤字になってしまうケースがあります。
また、儲からないので売却したくても売却代金よりローン残が大きい場合は、差額の不足金を用意できなければ処分することができません。資金が用意できない場合は、儲からない状態で運用を続けなければいけません。

 

理由⑤ 利回りが低く、収支がマイナスになりやすい
アパートや一棟マンションと比べるとリスクは少ないのですが、その分、ワンルームマンションは期待利回りが低い商品です。中古では利回り5％ほどの商品が多くなります。銀行で借入を行っていたとすると、それだけで銀行の金利1.5〜2%がかかります。さらに、様々なコストも・・・。
ですから、購入後に空室や家賃低下により、収支がマイナスになりやすいです。
また、購入時に将来必要となる経費が計上されていない、もしくは、少なく見積もられているケースが多くあります。例えば、入居者退去後のリフォーム代や、経年劣化により設備交換費用などです。
販売した不動産会社は負担をすることはなく、全てオーナー負担になります。
リフォームはクロスの交換があれば1回当たり20〜30万円ぐらいを想定する必要があります。
そもそも利回りが低く、経費が多くかかるため長期的に考えると収支が悪化します。

 

理由⑥ 売却が困難
ワンルームマンション投資を始めたものの、空室のリスクが高い・利回りが低いということから思うような利益が得られず、物件を手放したいと考えることもあるかもしれません。
しかし、利益が得にくい物件をわざわざ購入する人は多くないでしょう。いざワンルームマンション投資をやめて部屋を売却しようとしても、売却先が見つかりにくく、売却するのが難しいことも特徴です。

 

 

このようにやってはいけない理由が多く存在します。
まだまだこれ以外の理由もあるので、詳しく知りたい方はYoutubeなどで見てみてください。

不動産業を20年以上やっている方で、ワンルームマンション投資で儲かっている人は一人も見たことがないと仰っていました。
それでもマンション投資のDM等で物件を買う方は多いですが、マネーリテラシーが低いです。
きちんと勉強している人は、そのような買い方を絶対にしません。

やっている会社が大手だから、話をしてくれた人がいい人だから、などで投資を行うことはリスクにもなってしまいますので、きちんと自分で勉強した上で実行してください。