不動産投資には、将来にわたり安定した収入を得られるだけではなく、
節税になるなどメリットはたくさんあります。

これから不動産投資を始めようとしているものの、
多額の初期投資額が必要だったり、購入後の維持管理に費用がかかったりと、
不安でなかなか踏み切れないという方も多いのではないでしょうか？

今回は、不動産投資のメリットとデメリットをお伝えしていきます。

 

【不動産投資のメリット】

①安定した副収入が得られる

不動産投資は、投資した不動産の入居者から家賃収入という形で収入を得ることができます。
空き家にならない限り、安定的に長期収入を得られることはメリットです。
もちろん、空き家が続いてしまうと収益が途絶えたり、減ることもありますが、
立地条件が良い、人気のエリア、資産家賃が高い物件に該当すると、
10年など長期間で安定した収入を得ることが可能となるでしょう。
不動産投資は、物件の利回りが低いとしても、突然需要がなくなることは少なく、
安定的収益となりうることが大きなメリットです。

 

②減価償却による所得税・住民税の節税効果あり

不動産投資には、減価償却による所得税・住民税の節税効果があります。
減価償却とは、不動産などの取得費用を一定数に分け、毎年経費として計上することです。
その費用のことを減価償却といいます。
減価償却費は実際にキャッシュの流出を伴わないものですが、
経費として計上ができるため結果として課税所得が減り、所得税や住民税の節税になります。
減価償却費は、投資した不動産物件の状況によって大きく変わります。
償却年数が短いほど償却額がお大きくなり、鉄筋コンクリート作りの物件よりは
木造の物件、新築よりは中古物件の方が減価償却費は大きくなります。

 

③為替変動リスクが少ない

海外の株式やFXなどに投資する場合、円と外国の為替相場の変動によって、
資産価値が大きく変動する可能性があります。
世界の経済状況によっては、突然大きく変動し、損失が出るリスクがあります。
しかし、不動産は現物資産なので、基本的には為替市場や株式市場の影響を受けることはありません。

 

④相続税対策の効果

不動産が相続対策になるといわれるのは、不動産の相続税評価額が
不動産の時価よりも低く評価されることで相続税が少なく計算されるからです。
例えば、遺産が現金6000万だった場合、そのまま6000万円に対して
相続税が課税されます。しかし、遺産が時価6000万円の不動産だった場合、
相続税評価額が仮に4000万円と評価された場合は、4000万円に対して相続税が課税されます。
現金のまま相続するよりも不動産として相続したほうが、相続税を節税できます。

 

⑤管理業務を業者に任せられる

不動産投資は、購入後に不動産の管理業務が発生します。
主な管理業務としては、空室対応、入居者対応、建物管理などがあります。
これらを全て一人で対応することは困難になることも・・・。
そのようなときは、不動産管理会社と契約して委託することで、
煩雑な管理業務を任せることができます。
また、不動産会社がマンションなどを借り上げて入居者に転貸する
「サブリース」契約をすると、自身の手間が省け、空室でも一定の家賃収入を受け取れます。

 

⑥レバレッジを効かせられる

不動産投資は「レバレッジ」を効かせやすいです。
不動産投資の「レバレッジ」とは、少ない資産で大きな物件を購入できることです。
具体的には、投資用の不動産を購入する際に、自己資金だけでなく金融機関からも融資を受けられれば、
返済能力にもよりますが、大きな金額の融資を受けられます。
不動産ローンでは物件を担保にできることや、
本業の収入に加えて家賃収入も加味されて審査されることなどから、
担保なしの他ローンよりも大きな融資を受けやすくなります。

 

⑦団体信用保険が生命保険代わりになる

住宅ローンを組む際には、団体信用生命保険に加入することが一般的です。
これは、住宅ローン返済中に借主に万が一が起きた場合、
その生命保険料で住宅ローンの残債を返済する仕組みです。
不動産投資費用ローンには、団体信用生命保険が付いていることが多く、
物件購入のためにローンを組んだ場合は、住宅ローンと同様に団体施信用生命保険に加入できます。
団体信用生命保険に加入していれば、家族に返済負担をかけずに済むためメリットがあります。

 

⑧状況が悪化しても立て直しやすい

FXや株式の場合、相場が悪化して元本割れしてしまった場合、
損切り（ロスカット）して損失がそれ以上に悪化しないようにするか、
相場が好転するまで持ち続ける対策しかできません。
一方で、不動産投資の場合は空室が増えて赤字が続いたとしても、
経営運営能力次第で好転させられる場合もあります。
これは自己資金と能力次第ですが、さらに投資物件を増やして収入を上げることも可能です。
最終的には物件を売却することも可能であるため、出口戦略を取りやすいメリットもあります。

 

⑨自己利用できる

不動産投資では、対象物件がマンションやアパートなどの物件の場合、
自分自身で住居として利用することが可能となります。
投資物件の投資回収期間が終了した場合には、その物件を住居として取得できます。
自分自身で利用する物件となると、相続評価額は上がってしまいますが、
自己保有自己保有物件として利用できる点としてリノベーションや
DIYを気兼ねすることなくできるというメリットもあります。

 

⑩私的年金として活用

不動産投資での収入は、長期にわたって安定的に獲得することができるため、
定年後に受け取れる年金を補填するための収入源として期待できます。
老後のために今から不動産投資を始めて、万が一運用に困った場合は
将来的に物件を売却することで売却益を得られる可能性もあるため、
貯蓄代わりとして活用することもメリットとなります。

 

 

【不動産投資のデメリット】

①初期投資額が大きい

不動産投資の際には物件の購入により、投資金額は数千万単位となります。
株やFXなどは数万単位でも投資が可能ですが、
このように初めから投資金額が高額となるのは、不動産投資のデメリットといえます。
投資金額が大きいことでローンも活用する必要がありますが、
自分の収入や物件の収益性によっては希望額の融資が通らない場合もあります。
また、ローン審査に通ったとしても、毎月返済していくためには安定した家賃収入が必要となり、
空き室が続いてしまうと返済が困難になるリスクも出てきます。
不動産投資はある程度の自己資金を手元に準備しておくことが必須です。

 

②流動性が低い

不動産は現金や有価証券と比べると流動性が低い。
そのため、すぐに現金化することができません。
株式などは、取引所などでいつでも現金化することができますが、
不動産は売買の際に、不動産の実査、登記関連書類の確認、契約書の締結、
売買代金の用意、登記の実施などの手間と時間が必要になるため流動性が高いとはいえないです。
不動産の買い手は投資家の場合が多く、プロの目から投資対象として適切かどうかを
吟味することになるので、一般の人以上に時間がかかると予想されます。
このように、投資不動産の買い手がそもそも少なく、流動性が低いです。

 

③維持管理コストが発生する

不動産は、放っておくと経年劣化を起こして資産価値が下がります。
そのため、定期的な修繕や改修が必要なうえに、自然災害などによって
突発的な大規模修繕が必要になる場合もあります。
不動産投資では、購入資金だけでなく、維持管理コストもかかります。
また、物件を一棟すべて購入している場合だと、
一室だけでなく複数戸で同時に修繕が必要になるケースもあります。
様々な状況に対応できるように、維持管理費を備えることも必要です。

 

不動産投資には、多くのメリットがありますが、
その一方、でデメリットやリスクもあることを知っておくことが大切です。

不動産投資は、投資金額が大きくなるため、
収益だけではなく、色々なリスクを想定した上で考え、
確信を持てるまでは始めないことが大事です。